Společnou cestou -

Dobrý den,

omlouváme se za prodlevu s odpovědí na Váš dotaz. Bohužel se nám sešlo několik provozních komplikací, které vedly k tomu, že nebylo možné dodržet obvyklé lhůty pro zodpovězení dotazu.

Obávám se, že v daném případě není dost dobře možné přijít se "zázračnou" radou. Vaší situaci by předešlo, pokud byste již v rámci dědictví uzavřeli dohodu, dle které byste se stali vlastníky dotčeného podílu oproti vyplacení fin. kompenzace, nebo by se včas situace řešila přes žalobu na vypořádání spoluvlastnictví. V současnosti se již nezbývá než smířit s tím, že dotčený podíl je ve vlastníctví osoby, na jejíž majetek "stojí exekutoři frontu".

Uvádíte, že vyplacení exekucí není možné a ostatně ho obecně nelze doporučovat, jelikož nikdy nelze vyloučit, že na místo vyplacené exekuce se objeví další a další a další...

V praxi je tudíž opravdu nejrozumnějším řešením počkat na dražbu, ve které v rámci předkupního práva můžete místo přihazování pouze dorovnávat a tudíž máte velmi slušnou šanci dotčený podíl získat (a to dost možná i pod cenou). Pakliže by někdo chtěl cenu uměle vyšroubovat nahoru, můžete mu podíl v dražbě přenechat a následně ho žalovat na vypořádání podílového spoluvlastnictví (kde se bude vyplácet z odhadní ceny).

Do exekuce prodejem nemovitosti může přistoupit další exekutor, oprávněný v rámci výkonu rozhodnutí i stát v rámci správní či daňové exekuce. Do exekuce prodejem nemovitosti se mohou přihlásit i další osoby mající vůči dlužníkovi vykonatelné pohledávky, či pohledávky zajištěné zástavním právem. Tyto osoby jsou oprávněny přistoupit k exekuci a přihlásit svoji pohledávku až do zahájení dražebního jednání. V rámci přihlášky pohledávky by tyto osoby měli sdělit, zda-li požadují, aby jejich pohledávka byla v rámci exekuce vyplacena, či nikoliv. Pakliže takto přistupující osoba nesdělí, že by chtěla svoji pohledávku vyplatit v dražbě, je vydražitel oprávněn (nikoliv povinnen) dluh povinného vůči této osobě převzít. Vzhledem k tomu, že na počátku dražby je jasné, jaké dluhy budou muset být uspokojovány z výtěžku dražby a u kterých je na volbě vydražitele, zda je převezme či nikoliv (případně je převezme z části), může vydražitel tyto skutečnosti zohlednit během dražby a snažit se maximalizovat svůj zisk. Samozřejmě nemá smysl vydražit majetek v hodnotě 60 000 Kč za 30 000 Kč s tím, že vydražitel převezme dluh v hodnotě 400 000 Kč....

Dojde-li k vydražení nemovitosti, následuje tzv. rozvrhové řízení (dělení získaných peněz). Zjednodušeně řečeno se včas přihlášení věřitelé (jejiž pohledávky nebyly přebrány vydražitelem) "seřadí" podle typu pohledávky (některé typy pohledávek se uspokojují přednostně) a v rámci těchto typů pohledávek podle pořadí (podle toho, kdy požádali o exekuci, přistoupili k ní atd.). Prodejem jedné nemovitosti se tak může řešit několik exekucí (i dalších dluhů) najednou, ale to ještě neznamená, že se všechny exekuce a dluhy uspokojí (na pohledávky "horšího typu či pořadí" nemusí nic zbýt). Pohledávky, které se nepodaří uspokojit, mohou následně exekutoři a ostatní věřitelé proti povinnému (dlužníkovi) vymáhat jiným způsobem.

Proti samotnému vydražiteli by věřitelé mohli pohledávky vymáhat pouze v případě, pokud by vydražitel pohledávky převzal. Toto platí i u zástavního práva. Zástavní věřitel si stejně jako ostatní může vybrat, zda-li rovnou požádá o to, aby byl uspokojen v rámci rozvrhového řízení, nebo nechá na vydražiteli, aby si spočítal, zda-li pro něj nebude výhodnější dluh včetně zástavního práva převzít (u zcela předlužených nemovitostí taková situace dost dobře nemůže nastat).

V součastnosti coby většinový vlastník máte právo rozhodovat o hospodaření s věcí včetně rozhodnutí provést potřebné opravy. Tomu samozřejmě odpovídá i příslušná odpovědnost. Praktickým problémem sice je to, že provedením oprav zvýšíte hodnotu podílu, který chcete v dražbě získat co nejlevněji a dále lze pochybovat o tom, že se Vám z menšinového vlastníka podaří získat částka odpovídající 1/16 nákladů na opravy. Je sice nespravedlivé, pokud člověk musí hradit opravy s takovýmito vyhlídkami, ale nespravedlnost nemůžete přenášet na třetí osoby, kterým může být bytostně jedno, jaké problémy máte se svým spoluvlastníkem. Bohužel tak nezbude než spočítat, co je pro Vás "nejmenší zlo" - zda se Vám vyplatí nechat objekt z chátrat (s tím, že podíl pak vykoupíte za pakatel) a budete odpovídat za případnou škodu způsobenou třetím osobám. Nebo do objektu investovat s tím, že další investicí bude i vyšší částka, kterou zřejmě bude nutné uhradit v dražbě.

Co se týče demolice objektu: jde-li o skutečně bezprostřední havarijní stav, kde je demolice jediným řešením k zajištění veřejné bezpečnosti (vlastník neuposlechl příkaz k odstranění závad, hrozí újma na životě, zdraví, životním prostředí..), může stavební úřad odstranění stavby nařídit. Pakliže je situace taková, že odstranění stavby je Vaší volbou, jelikož její záchranna by byla neekonomická, tak opravdu pro stavební úřad (povolení k odstranění stavby) skutečně potřebujete svolení povinného, který nesmí svolení dát, jelikož by šlo o dispozici s majetkem, který je předmětem exekuce (šlo by o ničení předmětu v exekuci, což by mohlo vést k trestnímu oznámení). Lze si představit, že by se tato situace řešila dohodou se všemi oprávněnými a jejich exekutory, ale je otázkou, nakolik je takováto varianta reálná.

Problematice odstraňování spoluvlastněných staveb v exekuxi se hlouběji nevěnujeme a v případě potřeby lze doporučit tuto otázku konzultovat s právníkem zaměřeným na danou problematiku. Třeba přijde s variantou, která nás nenapadla.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.