Společnou cestou -

Dobrý den,

pokud není řádně splácena hypotéka, pak má banka právo uspokojit svoji pohledávku na zastavené nemovitosti, tedy prodat byt, který slouží jako zástava. Doporučuji podívat se do smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru a zřízení zástavního práva a podrobně se seznámit s podmínkami, kdy bance toto právo vzniká. Banka má obecně právo prodat zástavu buď ve veřejné dražbě (řídí se zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách) nebo soudním prodejem zástavy (řídí se zákonem č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád).

Pokud by byl byt prodán formou soudního prodeje zástavy, pak se do tohoto prodeje mohou přihlásit všichni věřitelé (předpokládám, že i prostřednictvím exekutorů). Dluhy jsou z výtěžku uspokojovány podle skupin daných zákonem a podle pořadí, popř. poměrně, mají-li stejné pořadí. Skupiny jsou dány takto (nejprve se uspokojují pohledávky ze skupiny a), poté b) atd.): a) pohledávky nákladů řízení vzniklých státu v souvislosti s prováděním dražby, nové dražby nebo další dražby, b) pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů, c) pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo do řízení přistoupil jako další oprávněný, pohledávky zajištěné zástavním právem a náhrada za věcná břemena nebo nájemní práva s výjimkou těch, o nichž bylo rozhodnuto, že prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou [§ 336a odst. 1 písm. c)], d) pohledávky nedoplatků výživného, e) pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení, příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, pokud nebyly uspokojeny podle písmena c), f) ostatní pohledávky.

Pro pořadí uspokojení pohledávek v jedné skupině je rozhodující

a) u pohledávky oprávněného den, kdy k soudu výkonu došel jeho návrh na nařízení výkonu rozhodnutí, b) u pohledávky toho, jenž do řízení přistoupil jako další oprávněný, den, který se považuje za přistoupení k řízení, c) u přihlášené pohledávky den, kdy k soudu došla přihláška, d) u pohledávky zajištěné zástavním právem den vzniku zástavního práva, e) u náhrad za věcná břemena den vzniku věcného břemene, f) u náhrad za nájemní práva den vzniku nájemního práva.

Pořadí pohledávky se stanoví podle toho hlediska, které je pro ni výhodnější.

Bude-li byt prodáván formou veřejné dražby, pak může jít buď o dobrovolnou dražbu (prodává sám vlastník) nebo o nedobrovolnou dražbu, kdy nemovitost prodává věřitel, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem nebo vykonatelným exekutorským zápisem, anebo doložena jiným vykonatelným rozhodnutím. V případě nedobrovolné dražby mohou věřitelé přihlásit své pohledávky, které jsou z výtěžku dražby uspokojeny plně nebo opět poměrně podle skupin v tomto pořadí:

a) pohledávky první třídy, které tvoří pohledávky zajištěné zástavním právem, jsou-li podle zvláštního právního předpisu přednostně uspokojovány bez ohledu na pořadí, a pohledávky zajištěné zadržovacím právem, b) pohledávka druhé třídy, kterou je přihlášená pohledávka z hypotečního úvěru nebo její část, sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů, c) pohledávky třetí třídy, které tvoří přihlášené pohledávky zajištěné zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti; vázlo-li na předmětu dražby více těchto práv, uspokojí se podle pořadí svého vzniku, d) pohledávky čtvrté třídy, které tvoří daně, poplatky, pojistné na veřejné zdravotní pojištění, pojistné na sociální zabezpečení a příspěvky na státní politiku zaměstnanosti, jestliže se staly splatnými v posledních 3 letech před provedením dražby a byly k tomu oprávněnými dražebními věřiteli přihlášeny; přihlásí-li pohledávky více těchto dražebních věřitelů, uspokojí se jejich pohledávky poměrně.

Výše uvedené informace se týkaly situace, kdy by byla banka v prodeji nemovitosti "rychlejší" než exekutor. Rovněž může nastat situace, kdy bude "rychlejší" exekutor a nařídí exekuci formou prodeje nemovitosti. V tomto případě je postup v podstatě stejný jako u soudního prodeje nemovitosti, ostatní věřitelé (tedy i Hypoteční Banka) mohou přihlásit své pohledávky, které poté budou uspokojeny zcela nebo postupně podle výše uvedených skupin.

Z Vašeho dotazu mi není zcela zřejmá Vaše role při splácení hypotéky. Jste-li spoludlužníkem, pak doporučuji kontaktovat banku a informovat se na celou situaci, na případ, kdy by úvěr nebyl splácen ani jedním z Vás a na případný prodej zástavy apod.

V druhé části dotazu se ptáte, zda celá situace se může dotknout Vašich podílů na druhém bytě. Předně opět doporučuji podívat se do smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru a zjistit, jak bude banka postupovat v případě nesplácení úvěru. Banky se snaží většinou dohodnout s dlužníky na jiném řešení než na prodeji zástavy, ta bývá realizována až v případě neúspěchu s dohodou, popř. může banka využít jiný způsob uspokojení své pohledávky (např. exekuce na jiný majetek dlužníka).

Pokud jde o jiné dluhy bývalé manželky, které vznikly po rozvodu manželství, pak Váš podíl na druhém bytě nemůže být exekučně napaden. Může dojít např. k exekučnímu prodeji jejího podílu, nikoli Vašeho ani ostatních spoluvlastníků.

S pozdravem

Kateřina Čočková

za Občanskou poradnu o. s. Společnou cestou