Společnou cestou -

Dobrý den,

v popsané situaci, kdy vlastníte 1/2 nemovitosti a druhou polovinu vlastní firma, která ji koupila za účelem spekulace (stručně řečeno - investovala do koupi 1/2 určitou částku a nyní chce dosáhnout co nejlepšího výnosu), existují v základě dvě možnosti:

1) spolumajitelé se domluví na režimu, za kterých mají (pro tuto chvíli) zájem na trvání spoluvlastnictví,

2) některý ze spoluvlastníků nebude chtít setrvat ve spoluvlastnictví a dojde k vypořádání (pro úplnost bych měl zmínit možnost prodeje podílu třetí osobě, ale to je obvykle varianta nevýhodná a používaná v podstatě pouze tehdy, když někdo potřebuje peníze rychle a je tak ochoten jít na cenu o tolik nižší, aby někdo byl ochoten podíl s nevyřešenými vztahy koupit).

ad 1)

Je v principu na spoluvlastnících, jaký režim si domluví - pokud druhý spoluvlastník koupil podíl na domě nikoliv proto, že by chtěl nemovitost užívat či spoluužívat, ale proto, aby přes ní dosáhl zisku, může a nemusí být přístupný návrhu dohody, podle které budete nemovitost užívat výlučně Vy s tím, že za užívání jeho poloviny budete hradit "nájem" v dohodnuté částce. Druhý spoluvlastník zřejmě bude zvažovat, jaký postup mu přinese jaký výnos (průběžný výnos z "nájemného" a možnost zpeněžení někdy v budoucnu / zpeněžení "tady a teď") a záleží i na jeho investiční strategii a dostatku/nedostatku peněžních prostředků. Někteří "investoři" se snaží své prostředky vázat co nejkratší dobu a dosáhnout sice možná nižšího, ale jistého výnosu, na druhém konci spektra může být investor, kterému jde o to mít "přebytečné" prostředky uložené ve formě podílu na nemovitosti (očekává, že cena podílu se bude vyvíjet příznivě) a to pak zvláště, když tyto prostředky přináší pravidelný výnos ve formě "nájemného".

Lze to přirovnat k tomu, že někdo koupí byt za 1 000 000 Kč protože se domnívá, že je to výhodná cena a bude schopen obratem byt prodat např. za 1 200 000 Kč, zatímco někdo jiný si do nemovitosti uloží peníze a počítá s tím, že nemovitost neztratí hodnotu a zároveň mu bude generovat určitý výnos (takže ve výsledku je to pro něj výhodnější, než mít peníze někde na termínovaném účtu) a pokud by někdy potřeboval hotovost, tak podíl může vždycky prodat.

Přístup "investora" samozřejmě může být někde mezi tím, když si stanoví určitý horizont, ve kterém chce nemovitost prodat, může kalkulovat s tím, že po získání celé nemovitosti investuje určitou částku, kterou dále navýší hodnotu nemovitosti (rekonstrukce za 100k zvýší hodnotu nemovitosti o 200k) atd.

Výše uvedené zaměření protistrany v principu neovlivníte, ale je dobré si být těchto možností vědom, když budete s protistranou jednat - v zásadě jí jde jen o peníze a jde o to, jestli ji dokážete přesvědčit, že to co chcete, je pro ni finančně výhodnější než to, co nechcete (ať již to původně měla či neměla v plánu).

Do jednání obecně není dobré jít s tím, že máte jedinou možnost - je lépe si předem stanovit několik možností, které si seřadíte podle toho, jak moc ji preferujete a zároveň si stanovíte, za jakých podmínek je již dotčená možnost pro Vás méně atraktivní, než některá jiná. Příkladmo - mohu preferovat dohodu o nájmu, ale měl bych si uvědomit, že u částky X Kč je už pro mě zajímavější podíl vyplatit a dále bych si měl být vědom, že u částky Y Kč již nebudu jednat o vyplacení a budu řešit vypořádání soudem - viz níže).

ad 2)

Nepodaří-li se dosáhnout oboustranně přijatelných podmínek, za kterým stranám vyhovuje setrvat ve spoluvlastnickém vztahu, docházíme k tomu, že podle současné právní úpravy není v zásadě nikdo nucen setrvat ve spoluvlastnickém vztahu. Kterýkoliv ze spoluvlastníků může nabídnout druhé straně vypořádání spoluvlastnictví a pokud se na podmínkách vypořádání nedokáží spoluvlastníci dohodnout, může kterýkoliv z nich podat k soudu návrh na soudní vypořádání. Soud má následně stanoveno pořadí, ve kterém má vypořádání řešit.

I. reální rozdělení - pokud je to smysluplně možné, přistoupí se k rozdělení společné věci podle podílů. To je zpravidla možné např. u sto hektarového pole, ale zřejmě nebude možné z Vašeho bytu udělat ekonomicky smysluplně dva byty.

II. vyplacení - není-li možné reálné rozdělení, zkoumá soud, zda-li je někdo ze spoluvlastníků ochoten a schopen druhého vyplatit. Pokud by došlo k situaci, kdy se obě stany chtějí vyplatit vzájemně, má soud za úkol posoudit, komu je vhodné přiřknout nemovitost a komu finanční kompenzaci. V rámci Vámi popsané situace byste samozřejmě měla "plusový bod" za to, že nemovitost užíváte se synem k bydlení. Pokud by protistrana nechtěla vyplatit Vás, ale pouze by chtěla být vyplacena, bylo by zde řízení zřejmě o tom, o jakou částku má jít a zda jste ji ochotna a schopna uhradit.

III. prodej - není-li ani jedna ze stran ochotna a schopna druhou vyplatit, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku z prodeje.

Shrnu-li výše uvedené - dotčená společnost je schopna bez ohledu na to, jak budete postupovat, buď Vás vyplatit částkou určenou soudem, nebo dosáhnout soudního nařízení prodeje nemovitosti jako celku a rozdělení výtěžku. Nechcete-li, aby došlo k něčemu z výše uvedeného (v této fázi předpokládáme že dohodu o "nájemném" se nepodařilo uzavřít), máte možnost druhého spoluvlastníka vyplatit a to buď na základě dohod bez soudního řízení, nebo až v rámci soudního řízení na vypořádání.

Soudní řízení o vypořádání by samozřejmě znamenalo, že se vyřízení věci nějakou dobu protáhne, takže potenciálně lze jako vyjednávací pozici využít to, že pokud se na na určité částce dohodnete nyní bez soudu, bude mít protistrana peněžní prostředky na účtu podstatně rychleji, než když se s Vámi bude soudit. Zde naopak může být výhodné, pokud máte proti sobě "investora", který chce peníze co nejrychleji "otočit" (a proto o nějakém "nájmu" nechtěl ani slyšet), jelikož se může spokojit s o něco nižším ziskem s tím, že peníze bude mít rychle volné pro další investici (raději za rok vydělám 2x200 000 Kč, než jednou 300 000 Kč), než aby usiloval o vyplacení vyšší částky přes soud - investor bude řešit, zda-li potenciální získání vyšší částky u soudu mu stojí za to, že dotčené prostředky má vázané v dotčené nemovitosti.

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna Společnou cestou.