Témata poradny
- Bydlení
- Finanční a rozpočtová problematika
- Insolvenční řízení a oddlužení
- Majetkoprávní vztahy a náhrada škody
- Občanské soudní řízení, vč. exekucí
- Ochrana spotřebitele
- Pojištění důchodové, nemocenské, zdravotní
- Pracovněprávní vztahy
- Právní systém EU
- Rodinné a partnerské vztahy
- Sociální dávky (dávky státní sociální podpory, dávky sociální péče)
- Sociální pomoc (služby sociální pomoci)
- Trestní právo apod.
- Veřejná správa
- Zadlužení
Výjimka ze zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném
Otázka
Dobrý den,
jsem nájemce magistrátního bytu, na který se vztahuje výjimka ze zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Magistrát se nás proto pokouší přesvědčit k "dobrovolnému" podpisu dodatku k nájemní smlouvě, ve kterém budeme souhlasit s deregulací nájemného. Součástí přesvědčování je i výčet kroků, které magistrát podnikne vůči nájemníkům, kteří dodatek nepodepíší - např.: a) soudní vymáhání vyššího nájemného b) snaha o změnu zákona a zrušení výjimky - poté těm co nepodepsali bude vyměřeno maximální možné nájemné, zatímco ti co podepíší budou mít poté nájemné za výhodnější cenu.
Můj dotaz zní, zda nájemník, který nepodepíše dodatek může být magistrátem nějak sankcionován? 1) Pokud má např. nájemní smlouvu na dobu určitou, může být nepodepsání dodatku (nad rámec zákona) důvodem k ukončení nájemní smlouvy? 2) Může být po dokončení deregulace po roce 2010 výše nájemného za 1m2 v jednom domě stanovena různě podle toho, zda nájemce s magistrátem uzavřel dodatek ke smlouvě? 3) Bude po dokončení deregulace i nadále nějak limitovaná maximální výše nájemného pro stávající nájemní smlouvy? Nebo se může stát, že magistrát si poté od nájemníků, kteří nepodepsali dodatek nájemné "dovybere" tím způsobem, že drasticky zvýší nájemné (a to pouze těm, kteří nepodepsali).
Díky za odpověď.
Odpověď
Dobrý den,
je poměrně těžké odhadnout, jaká situace bude v roce 2010 a v následujících letech. Současná právní úprava (zákon o jednostranném zvyšování nájemného) není deregulací v pravém slova smyslu. Tento zákon toliko stanoví způsob, kterým se má výše "regulovaného nájemného" přiblížit výši tržního nájemného. Nebude-li otázka nájemného následně řešena nějakým dalším zákonem, půjde po roce 2010 sice o vyšší, ale stále "regulované nájemné", které nebude moci být dále zvyšováno jinak než na základě dohody. Bude zřejmě záležet na situaci v Parlamentu, zda a případně jaký zákon bude přijat.
Nyní se pokusím postupně probrat jednotlivé části Vašeho dotazu:
a) nelze vyloučit, že se magistrát pokusí dosáhnout zvýšení nájemného cestou žaloby, která bude založena na tom, že nájemné odporuje dobrým mravům, neodpovídá hodnotě poskytované služby (možnosti užívat byt) ani nákladům, které jsou s bytem a domem spojeny. Soudy ohledně těchto otázek nepostupují zcela jednotně, nicméně ve světle nálezů Ústavního soudu nelze vyloučit, že by magistrát mohl mít ve věci částečný či plný úspěch.
b) nemohu posoudit, nakolik má magistrát možnost politicky prosadit, aby Parlament přijal takovouto zákonnou úpravu. Pokud by přijata byla, nelze vyloučit, že dva různí nájemci budou platit rozdílné ceny (teoreticky i současná úprava jednostranného zvyšování nájemného umožňuje, aby pronajímatel jednomu nájemci zvýšil nájemné na zákonné maximum a druhému ho nezvýšil vůbec).
1) podepsání dodatku je věcí dohody. Pokud se nájemce rozhodne dodatek nepodepsat, může ho magistrát "sankcionovat" jen v té míře, která je na jeho uvážení - např. je povinností umožnit příjem televizního signálu, takže magistrát nemůže anténu "za trest" odpojit, na druhou stranu např. ke stavebním úpravám v bytě (vybourání příčky) je třeba souhlasu pronajímatele a ten se tudíž může rozhodnout, že některým nájemníkům takovéto souhlasy dávat nebude (nejde o povinnost). Výpověď z důvodu nepodepsaní dodatku by byla rozhodně protiprávní.
2) a 3) Jak bylo výše uvedeno, současná zákonná úprava nepočítá s tím, že by po roce 2010 nastala deregulace. Bez další zákonné úpravy by nastala situace, kdy nájemné opět "zamrzne", jelikož pronajímatel vyčerpá zákonné možnosti jednostranného zvyšování. Na druhou stranu ale nelze teoreticky vyloučit, že bude přijata zákonná úprava, v jejímž důsledku bude magistrát oprávněn opět zvednout nájemcům nájemné a to případně i nerovnoměrně.
V případě potřeby svůj dotaz doplňte či upřesněte.
Za Občanskou poradnu Jižní Město Ondřej Načeradský.
