Společnou cestou -

Dobrý den,

v zásadě zde máme dva oddělené dotazy - první na možnost vypořádání společného bytu a druhý na možnost požadovat "nájem" za dobu, kdy Váš bývalý přítel výhradně užívá dotčený byt.

K prvnímu dotazu. V zásadě existují tři cesty, jak se "zbavit" spoluvlastnického podílu a získat finanční hotovost.

a) prodat spoluvlastnický podíl - svůj podíl můžete prodat, přičemž musíte respektovat předkupní právo druhého spoluvlastníka a dále se smířit s tím, že prodejní cena 1/2 podílu je obvykle nižší, než 1/2 prodejní ceny celé věci.

b) dohodnout se - nic Vám nebrání, abyste se dohodli na převodu Vašeho podílu na bývalého přítele (za adekvátní náhradu - k tomu viz dále), či na tom, že nemovitost prodáte a výtěžek si rozdělíte na 1/2. V této fázi nicméně asi nelze očekávat, že se dohodnete jen tak, ale před zvolením jiné varianty je vždy možné zkusit pohrozit, že se buď dohodnete, nebo se sejdete u soudu....

c) podat žalobu na vypořádání - poměrně klasická cesta, kdy soud na návrh byť jen jednoho ze spoluvlastníků musí spoluvlastnické vztahy vypořádat (neřeším nyní mimořádné situace, kdy by vypořádání bylo v rozporu s dobrými mravy). Soud podle zákonem stanoveného pořadí zkoumá jednotlivé varianty vypořádání:

1) možnost věc realně rozdělit podle výše podílů - toto je reálné u dostatečně velkých pozemků (každý dostane 1/2 pole) či u budov dělitelných na "dvojdomek", ale u bytu není moc pravděpodobné, že by ho s rozumnými náklady bylo možné přebudovat na dva samostatné byty.

2) přikázat věc do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků a druhému přiřknout adekvátní finanční náhradu (viz dále) - zde jde o to, zda je některý ze spoluvlastníků ochoten či schopen druhého vyplatit. Vyloučeno není ani to, že se chtějí spoluvlastníci vyplatit vzájemně a v takovém případě má soud poměrně nelehký úkol určit, komu je věc účelnější přiřknout.

3) není-li možné věc reálně rozdělit ani přiřknout za náhradu některému z vlastníků, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku (prodejní cena po odečtení nákladů) mezi spoluvlastníky.

V praxi může být podání návrhu cestou k tomu, aby Vás bývalý partner vyplatil, jelikož bude chtít předejít prodeji nemovitosti.

Velmi palčivou otázkou může být určení ceny nemovitosti (ať již jde o dohodu či soudní řízení). V praxi bohužel není nic zvláštního, že se znalecké odhady ceny nemovitosti značně liší (nebudu se zde pouštět do spekulací, zda je možné znalce uplatit, aby podle potřeby určil vyšší či nižší cenu nemovitosti podle toho, kdo co potřebuje - rozdíly mohou být důsledkem použité metodiky, dat ze kterých znalec vychází atd.).

Jak tuto situaci řešit? Jde-li o dohodu, lze doporučit dohodu o tom, že si strany společně určí jednoho znalce (či znalecký ústav) a zaváží se jeho závěr respektovat. Jde-li o soudní řízení, je na soudci, aby posoudil znalecký posudek (nemůže přezkoumávat odborně, ale může se dotazovat znalce na vysvětlení metod, vzniklých rozporů atd.) a v případě potřeby nechal zpracovat revizní znalecký posudek znalcem či znaleckým ústavem (výběr znalce či ústavu je zde na soudci).

Nyní k otázce "nájemného". Podíl určuje míru, ve které by se měli spoluvlastníci podílet na nákladech i užitku společné věci. Pokud by Vám bývalý partner bránil ve spoluužívání společné věci, opravdu byste mohla požadovat tzv. bezdůvodné obohacení (promlčuje se ve lhůtě 2 let), které vzniklo tím, že užíval veškerý užitek z věci, byť se o něj měl s Vámi dělit. V popsaném případě bych se nicméně obával toho, že bývalý partner bude argumentovat tím, že jste měla možnost byt spoluužívat a "čerpat" svoji 1/2 užitku a nenese odpovědnost za skutečnost, že jste tak neučinila. Pokud by soud došel k závěru, že jste skutečně měla možnost čerpat svůj podíl užitku ze spoluvlastněné věci (bydlet v bytě společně s bývalým přítelem), vedlo by to k zamítnutí Vaší žaloby a nutnosti hradit náklady řízení.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.