Společnou cestou -

Dobrý den,

nemáte-li ve smlouvě ujednáno něco jiného, řeší problematiku oprav občanský zákoník ve spojení s prováděcím nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Toto nařízení v ustanovení § 5 řeší tzv. drobné opravy v bytě, které má podle občanského zákoníku hradit nájemce. Dle ust. § 5 odst. 3 citovaného nařízení vlády se za drobné opravy považují rovněž opravy ohřívačů vody a to včetně výměny drobných součástí (odst. 4). Podle odst. 6 citovaného ustanovení nicméně platí, že součet nákladů za drobné opravy hrazené nájemcem, nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Do nákladů opravy se počítají i náklady na dopravu jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

V popisované situaci by bylo třeba odborně posoudit technický stav karmy a následně stanovit, zda je třeba drobná oprava ve výše uvedeném smyslu, nebo je stav karmy v takovém stavu, že je na odpis a má být provedena výměna.

Není nijak neobvyklé, že mezi nájemcem a pronajímatelem vznikne spor ohledně toho, zda stačí další oprava, nebo je celkový stav již natolik špatný, že je třeba přistoupit k výměně.

Není-li možná dohoda, může takovýto spor autoritativně rozhodnout soud, který zde nicméně stejně vyjde z posudku soudního znalce, takže spíše než podání žaloby osobně doporučuji uzavření dohody, podle které se nájemce i pronajímatel zavazují respektovat stanovisko soudního znalce, kterého si k posouzení dané otázky společně vyberou. Není-li však ani takováto dohoda možná, někdy opravdu není jiná možnost, než věc řešit soudně.

Možnosti:

a) jde o drobnou opravu a nedosáhla jste zatím ročního limitu = opravu karmy si uhradíte sama,

b) jde o drobnou opravu, ale dosáhla jste (prokazatelně - na opravy musíte mít doklady) stanoveného limitu = opravu karmy hradí pronajímatel,

c) je nutná výměna = neplyne-li ze smlouvy něco jiného, výměnu má zajistit (a uhradit) pronajímatel, nájemce zde musí hlásit potřebu provedení výměny, přičemž pokud pronajímatel nereaguje, může nájemce:

1) uplatnit slevu na nájmu - nikde není přesně stanoveno, kolik by sleva měla být, takže opět je třeba dohoda nebo věc může skončit u znalce (soudu), nicméně samotné písemné uplatnění nároku na slevu je třeba k tomu, aby nájemce měl na slevu nárok (ať již stanovení její výše dopadne jakkoliv).

2) upozornit pronajímatele, že pokud nebude odstraněna "závada bránící v řádném užívání bytu", provede odstranění závady v nezbytném rozsahu na vlastní náklady, které však bude následně vymáhat po pronajímateli (právo na úhradu nákladů je opět třeba prokazatelně uplatnit u pronajímatele).

Nevím, v jaké fázi jednání s pronajímatelem jste, ani zda máte nějaký doklad o tom, že je stav karmy již natolik kritický, že je nezbytná výměna. V případě potřeby svůj dotaz prosím doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.