Společnou cestou -

Dobrý den,

v občanském zákoníku máme jednak obecně upravenou nájemní smlouvu (ust. § 663 a následující) a dále pak specifika nájemní smlouvy na byt (ust. § 685 a následující). V samostatném právním předpisu je pak upravena problematika nájmu nebytových prostor (zákon č. 116/1990 Sb.).

Nejvyšší soud ČR ve Vámi citovaném judikátu řešil, jestli je platná nájemní smlouva, která byla uzavřena jako nájemní smlouva na byt. Odkazoval na již starší judikaturu, která došla k závěru, že nájem bytu je specifický druh nájmu, který se vyznačuje uspokojováním bytové potřeby nájemce. Jelikož právnická osoba z povahy věci nemůže mít vlastní bytovou potřebu, není způsobilá uzavřít tento druh nájemní smlouvy. To ovšem neznamená, že by nemohlo dojít k uzavření obecné nájemní smlouvy (ust. § 663 a následující) či k uzavření nájmu nebytových prostor (za předpokladu získání souhlasu s tímto způsobem užití).

Dotčený judikát ve skutečnosti není ani tak zajímavý závěrem, že právnická osoba nemůže platně uzavřít nájemní smlouvu na byt, ale spíše tím, jak se Nejvyšší soud ČR vypořádal s dovoláním, které odkazovalo na to, že není na místě smlouvu považovat za absolutně neplatnou, ale je ji třeba posoudit podle obecných ustanovení o nájmu (jinými slovy smlouvu nesplňují požadavky na nájem bytu dle ust. § 685 posuzovat jako "obyčejný" nájem dle ust. § 663).

Nejvyšší soud ČR potvrdil, že by bylo možné posuzovat nájem podle obecného ustanovení o nájmu (ust. § 663), pokud by měl byt sloužit ke svému účelu - bydlení (např. zaměstnance dotčené právnické osoby). V popsaném případě však bylo ve smlouvě uvedeno, že byt má sloužit k umístění sídla, nebo-li bylo sjednáno, že byt nemá být používán coby byt (k bydlení), ale coby nebytový prostor (k umístění sídla). Nejvyšší soud ČR následně konstatoval, že právnické osobě samozřejmě nic nebrání pronajmout si "byt" v režimu nebytového prostoru (již citovaný zákon č. 116/1990 Sb.), nicméně v tomto zákoně je výslovně uvedeno, že byt může být předmětem nájmu nebytových prostor pouze na základě souhlasu k jeho užívání k nebytovým účelům.

Vzhledem k tomu, že v řešené situaci nebyly splněny podmínky k posouzení smlouvy coby nájmu bytu dle ust. § 685 OZ (právnická osoba si nemůže uspokojovat vlastní bytovou potřebu), coby obecného nájmu dle ust. § 663 OZ (předmět nájmu neměl sloužit k bydlení), ani coby nájmu nebytového prostoru zákon č. 116/1990 Sb. (nebyl udělen souhlas k užití bytu k nebytovým účelům), došel odvolací i dovolací soud k závěru, že je smlouvu nutno posoudit jako neplatnou.

Nemám k dispozici bližší informace o Vámi řešeném nájmu (účel nájmu, případný souhlas s užitím k nebytovým účelům) takže nemohu konkrétněji posoudit, zda lze smlouvu ve výše uvedených ohledech považovat za platnou a podle jakých ustanovení ji posuzovat. Budete-li potřebovat k tomuto bližší informace, bude třeba Váš dotaz náležitě doplnit.

Nemohu než zareagovat na některé skutečnosti, které uvádíte v závěru.

Zmiňujete, že dotčené právnické osobě byl byt svěřen do správy - svěření do správy není to samé jako uzavření nájemní smlouvy, takže je otázkou, zda-li v daném případě jde skutečně o nájemní smlouvu (pro posouzení smlouvy je rozhodující obsah, nikoliv její pojmenování). Nájemní smlouva nemůže zmocňovat nájemce k uzavření nájemní smlouvy, takže buď musí být neplatná (minimálně) tato část smlouvy, nebo ve skutečnosti nejde o nájemní smlouvu.

Podnájemní smlouvu může uzavřít pouze nájemce se souhlasem vlastníka. Pokud je nájemní smlouva neplatná, nestává se s podnájmu nájemní smlouva, nýbrž jde rovněž o neplatnou smlouvu. Něco jiného by samozřejmě bylo, pokud by se ukázalo, že nikdy nešlo o podnájemní smlouvu, jelikož ji neuzavíral nájemce, ale zmocněnec vlastníka, který byl pověřen vlastníkem jeho jménem sjednat nájemní smlouvu (opakuji, že u smluv nejsou rozhodující názvy, ale obsah).

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.