Společnou cestou -

Dobrý den,

problematiku drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu řeší nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. Dotčená právní úprava není podrobná do té míry, že by obsahovala kompletní katalog oprav a nákladů s uvedením, zda-li je hradí nájemce či pronajímatel. V konkrétním případě je dále třeba vždy prostudovat nájemní smlouvu, zda-li nebyl mezi pronajímatelem a nájemcem sjednán jiný než "základní" zákonný režim.

Pokud jde o drobné opravy, tak podle citovaného nařízení může jít o drobnou opravu buď tzv. podle věcného vymezení nebo podle nákladu.

U věcného vymezení je dále roztříděno, v jakých případech pod drobné opravy spadá oprava i výměna a v jakých případech pod drobné opravy spadá oprava a výměna drobných součástí dotčených předmětů, ale nikoliv již celková výměna.

Podle výše nákladu se za drobnou opravu považují opravy bytu a jeho vybavení včetně výměny součástí jednotlivých předmětů vybavení nepodléhajících režimu drobných oprav z titulu věcného vymezení, pakliže náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 500 Kč (sčítají se související návazné opravy, naopak se nezapočítávají náklady na dopravu a související s dopravou).

Důležité si je uvědomit, že výše uvedené kritéria působí alternativně a nikoliv kumulativně. Pokud je oprava považována za drobnou vzhledem k jejímu věcnému vymezení, není podstatné, že náklady přesáhly třeba i velmi citelně částku 500 Kč.

V současnosti nicméně platí, že se náklady na drobné opravy obojího typu sčítají (včetně nákladů na dopravu a související s dopravou, které se nezahrnují pro posouzení výše zmiňovaného limitu 500 Kč) a nesmí za kalendářní rok přesáhnout částku 70 Kč na m2 podlahové plochy bytu.

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou pak definovány jako náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 vyhlášky (výčet předmětů a součástí bytu, u nichž představuje drobnou opravu oprava či výměna drobných součástek bez ohledu na výší nákladů), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

Podíváme-li se z tohoto pohledu na Vámi uváděné položky "uvedení do provozu" a "vystavení vyřazovacího protokolu" vztahující se k plynovému kotli, nevystačíme si s tímto označením a musíme konkrétně zkoumat, jaké práce se pod těmito položkami skrývají.

Plynový kotel spadá pod již citované ustanovení § 5 odst. 3 vyhlášky a nájemce má tudíž hradit jak náklady spojené s opravou či výměnou drobných součástí z titulu drobné opravy (bez ohledu na cenu, není-li naplněn celoroční limit počítaný z podlahové plochy bytu), tak náklady spojené s pravidelnými prohlídkami a čištěním z titulu úhrady nákladů spojených s běžnou údržbou bytu (bez použití jakéhokoli jednorázového či ročního limitu). Stručně řečeno, nájemce má v prvním či druhém režimu hradit vše, vyjma samotné výměny kotle.

V dotazu neuvádíte, za jakých okolností bylo hrazeno Vámi zmiňovaných 660 Kč za "vystavení vyřazovacího protokolu". Pokud šlo o pravidelnou servisní prohlídku, v jejímž rámci došel technik k závěru, že kotel nelze dále provozovat a je nezbytná výměna, můžeme dovozovat, že jde o práci, která měla být v první řadě hrazena nájemcem z titulu nákladů spojených s běžnou údržbou (platí se prohlídka kotle - protokol se vydává jako výsledek prohlídky). Něco jiného by bylo, pokud by nájemce nahlásil pronajímateli havarijní stav kotle s tím, že je nutná výměna, ale pronajímatel vyžadoval, aby mu pronajímatel zajistil další "doklady" jako je např. potvrzení od technika, že nepostačuje provedení opravy či výměny drobných součástí.

Pokud jde o "uvedení do provozu", tak máte pravdu, že se jedná o položku, která se "tradičně" řadí do výčtu drobných oprav, což lze pravděpodobně do značné míry přisoudit velmi rozšířené publikaci "Kdo hradí opravy v Bytě", která od roku 1996 vyšla v celé řadě průběžně aktualizovaných vydání a která tuto položku uvádí vzhledem "k zjištěné praxi" jako položku hrazenou nájemcem.

Máte nepochybně pravdu, že "uvedení do provozu" po provedené výměně může být předmětem sporů ohledně toho, jestli nejde o náklad podřaditelný pod výměnu (uvedení do provozu je podmínka toho, aby vyměněný kotel mohl být používán a nebylo by nutné, pokud by k výměně nedocházelo), nebo naopak uvedení do provozu podřadit pod běžnou údržbu (což by bylo podle současné právní úpravy méně výhodné než řazení pod drobnou opravu, jelikož se u ní neaplikuje roční limit), protože vzhledem k charakteru prováděných prací jde v zásadě o "prvotní provozní prohlídku" za účelem kontroly, zda-li je možné kotel bezpečně používat (podmínkou dalšího provozování kotle je rovněž pravidelná prohlídka a zde nikdo nezpochybňuje, že jde o náklad hrazený nájemcem).

V případě soudního sporu ohledně těchto položek je výsledek těžko odhadnutelný, vzhledem k nízkým částkám je z povahy věci prakticky vyloučeno, aby k tomuto existovala výkladová judikatura vyšších soudů.

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.