Společnou cestou -

Dobrý den,

ve svém dotaze píšete, že vlastníte pozemek, který je určen, předpokládám v katastru nemovitostí, jako „účelová komunikace“. Dále uvádíte, že ohledně tohoto pozemku byla sepsána dohoda o užívání. Bohužel z textu mi není zřejmé, mezi kým tato dohoda byla sepsána a koho nebo co zavazovala a na jakou dobu.

Z výše uvedeného se nabízejí dva možné pohledy na možnost užívání Vašeho pozemku sousedem.

Za prvé je třeba vycházet z toho, že Váš pozemek je veden jako účelová komunikace. Podle §7 zákona o pozemních komunikacích je účelová komunikace „pozemní komunikací, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Příslušný silniční správní úřad může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s příslušným orgánem Policie České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka“. Z tohoto ustanovení vyplývá, účelová komunikace má sloužit ke spojení jednotlivých nemovitostí. Omezit veřejný přístup lze pouze se souhlasem silničního správního úřadu. Nejčastěji k takovému omezení dochází tehdy, je-li účelová komunikace nadužívána jinými osobami, než bylo původním smyslem, jiným způsobem apod. Domnívám se, že omezit tímto způsobem sousedovi možnost užívat cestu, není možné.

Na druhou stranu, vyjdeme-li z názoru Nejvyššího soudu publikovaném v rozhodnutí 22 Cdo 766/2011, že „.....právo obecného užívání účelové komunikace je vázáno na uspokojování nutné komunikační potřeby. Jakmile tato potřeba pomine, uvedené právo zaniká, stejně jako omezení vlastníka pozemku (tzv. elasticita vlastnictví)“, lze se domnívat, že není-li účelová komunikace užívána, pak ztrácí charakter účelové komunikace a vlastník tak se svým pozemkem může nakládat dle své vůle.

Bohužel této Vaší vůli nakládat s pozemkem nejspíše brání nesouhlas souseda s oplocením pozemku, jak uvádíte ve svém dotaze. Oplotit pozemek lze až po územním posouzení stavebním úřadem. Nevím, v jaké fázi realizace oplocení jste, ale pokud teprve budete žádat o územní posouzení (vydání územního souhlasu), je třeba doložit mj. souhlas vlastníků sousedních pozemků. I když by soused takový souhlas neposkytl, je na posouzení správního orgánu, zda zde právo souseda na průchod a průjezd trvá (s přihlédnutím k Vámi uvedené dohodě, k žádnému věcnému břemenu zapsanému v katastru nemovitostí, k faktickému neužívání cesty apod.). Kterákoli ze stran, nebude-li souhlasit s rozhodnutím správního orgánu, má možnost obrátit se na soud, který by otázku práva užívání cesty posuzoval v intencích výše uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu. Soud by tak musel přihlížet mj. k tomu, zda byla komunikace užívána a zda tito vlastníci mají jiný vhodný přístup ke svým nemovitostem, popř. k námitce promlčení věcného břemene (viz níže).

Druhým aspektem Vašeho dotazu je zmíněná dohoda o užívání Vašeho pozemku. Pokud jde o dohodu mezi předchozími vlastníky, která se nevztahovala k vlastnictví pozemků, tak jako u věcných břemen, pak z dohody byli zavázáni pouze tito vlastníci. Bylo-li však dohodou založeno věcné břemeno ve prospěch sousedova pozemku, pak je zapotřebí určit, zda právo cesty (věcné břemeno), tak jak bylo dohodnuto mezi původními vlastníky nemovitostí, bylo stanoveno jako právo spojené s vlastnictvím nemovitosti nebo jako právo určité osoby (souseda nebo jeho předchůdce). Pokud by totiž bylo právo cesty stanovené jako právo určité osoby, pak by její smrtí zaniklo. Bylo-li právo cesty vázáno k pozemku, pak změnou vlastníka pozemku by věcné břemeno přecházelo na nového vlastníka. Změna vlastníka u zatížené nemovitosti (tedy Vašeho pozemku) nemá na existenci věcného břemene vliv. Je tudíž otázkou, zda je oprávněnou stranou dohody o užívání jmenovitě soused – pak by jeho právo trvalo po dobu jeho života. Bylo-li právo užívání Vašeho pozemku jako cesty stanoveno ve prospěch každého vlastníka sousedního pozemku, pak po změně vlastníka přechází na nového.

V dotaze uvádíte, že soused cestu nevyužívá a zemědělské družstvo jezdí po jiné cestě. Pokud bylo právo cesty založeno jako věcné břemeno a toto právo se alespoň 10 let nikým nevykonávalo, pak se stává věcné břemeno nevynutitelné (pokud by soused žaloval zpřístupnění cesty a Vy byste úspěšně namítl promlčení práva z věcného břemene, pak by soud sousedovi nevyhověl). Do desetileté lhůty pro promlčení se započítává i doba, kdy byli vlastníky dotčených pozemků předchůdci (v rámci desetileté lhůty, tj od roku 2003).

V dotaze píšete, že dohoda o užívání nebyla zapsána v 60.letech do pozemkových knih. Bylo-li tedy předmětem dohody o užívání věcné břemeno, je možné vycházet z rozhodnutí Nejvyššího soudu NS 22 Cdo 1163/2002: „Současná úprava věcných břemen nahradila v roce 1950 služebnosti zřizované na základě Obecného zákoníku občanského z roku 1811. Přitom platí, že pozemkové služebnosti, respektive na ně navazující práva odpovídající věcnému břemeni vzniklé v době platnosti Obecného zákoníku občanského, u nichž nebylo prokázáno, že by zanikly, existují i nadále a svědčí i současnému vlastníku panující nemovitosti.“

Z výše uvedených informací vyplývá, že na Váš dotaz nelze jednoznačně odpověď. Doporučovala bych v tomto případě využít služeb některého z právníků, kteří se touto problematikou zabývají.

S přáním hezkého dne

Kateřina Čočková

za Občanskou poradnu o. s. Společnou cestou