Společnou cestou -

Dobrý den,

z formulací obsažených v zadání dotazu dovozuji, že dům je rozdělený na čtyři bytové jednotky, přičemž ke každé jednotce je určen odpovídající podíl na pozemku a společných prostorách. Dále předpokládám, že u Vás nefunguje společenství vlastníků jednotek (dříve vznikalo u domů s alespoň pěti jednotkami, nyní vzniká u domů s alespoň pěti jednotkami povinně, u nižšího počtu jednotek dobrovolně).

Správu Vašeho domu je proto nyní (pokud tedy nepůjdete cestou dobrovolného založení společenství vlastníků) nutné provádět podle ustanovení § 1191 a následujících nového občanského zákoníku.

Nemá-li žádný z Vás jednotku tak velkou, že by jeho podíl na společných částech byl větší než poloviční, měli byste si většinou hlasů zvolit tzv. "správce".Pokud by šlo o správce, který se ujal funkce vzhledem k tomu, že má větší než poloviční podíl na společných částech, je třeba pamatovat dále na to, že podle ustanovení § 1193 v případě domu, kde je méně než pět jednotek, se při rozhodování vlastníků jednotek nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Podle ustanovení § 1192 odst. 2 může správce samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, nejde-li o rozhodování o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění.

Jedná-li se o věc, která je v případě společenství vlastníků svěřena do působnosti shromáždění, má správce k rozhodování svolat ostatní vlastníky.

Působnost shromáždění je vymezena v ustanovení § 1208 a patří do nich mimo jiné rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem. V současnosti jde o Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím č. 366/2013 Sb., podle kterého lze bez shromáždění rozhodovat o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku, přičemž tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech.

V principu, pokud nemáte možnost získat souhlas s nezbytnou opravou společných částí domu od všech vlastníků jednotek, měli byste výše uvedeným postupem rozhodnout většinou hlasů a dotčené "firmě" předložit zápis o schůzi a hlasování. Nicméně právní stránka věci je věc jedna a ochota firmy začít montovat věc druhá - takže doporučuji v první fázi probrat s protistranou, zda-li bude zápis akceptovat (případně doporučuji zaslat odkaz na příslušná zákonná ustanovení).

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.