Společnou cestou -

Dobrý den,

pronajímatel Vám v této fázi nájemné nezvyšuje, ale navrhuje zvýšení nájemného, přičemž Vás pravděpodobně poučil, že v případě nedosažení dohody se následně obrátí na soud se žalobou o zvýšení nájemného (zvýšení pak má zpětné účinky k datu podání návrhu, takže "zdržovací taktika" zde nemá smysl).

V principu jde o to, že v dnešní době jsou nájmy "deregulované" a v zásadě může kterákoliv strana požadovat, aby se nájemné upravilo na částku, která odpovídá v daném místě a čase obvyklému nájemnému (není-li ujednán jiný systém úpravy, či absence úpravy nájemného). Tento princip platí skutečně na obě strany, takže pokud je někde nájemné příliš vysoké, může nájemce požadovat snížení nájmu.

Neposoudím, jestli je za byt jaký užíváte (v daném domě, v dané lokalitě) odpovídající částka 21 178 Kč měsíčně, nicméně 4 296 Kč za 81.43 m2 na Vinohradech zřejmě příliš odpovídající tržní situaci nebude. Je poměrně časté, že se nájemci v těchto situacích pouští do sporu ohledně "správné" částky obvyklého nájemného, přičemž v této otázce je rozhodující znalecké posouzení, které ovšem musí vycházet z dostatečných a správných údajů (často nájemci namítají, že znalec pronajímatele byt ocenil "od boku" na základě popisu sděleného pronajímatelem, aniž by se seznámil se závadami, které hodnotu bytu snižují). Vyjdu-li z toho, že nechcete ve věci hned kontaktovat nějakého znalce, bylo by vhodné se podívat po realitní inzerci a zkusit zjistit, za jaké částky se v dané lokalitě v současnosti pronajímají srovnatelné byty.

Máte pravdu, že u pronajímatele, který nezvyšoval nájemné přes dvacet let bude nyní srovnání nájemného na tržní částku dosti "brutální" (i když se ukáže, že má jít o nižší částku, než jakou navrhl pronajímatel, zřejmě půjde o několikanásobek současného nájmu). Nový občanský zákoník sice v ustanovení § 2249 stanoví limit, že zvýšení nájemného spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech nesmí být vyšší než dvacet procent, nicméně tento limit se dle ustanovení § 3074 odst. 2 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. Vzhledem ke zmiňovanému roku 1994 se obávám, že u Vás došlo asi k poslednímu určení nájmu ještě v režimu cenové regulace, takže limitu 20 % navýšení se nebude možné dovolat.

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna Společnou cestou.