Společnou cestou -

Dobrý den,

předpokládám, že investici chcete provést až budete majitelkou 3/4 domu a že počítáte s tím, že podíly na Vás budou přepsány ještě za života a ne až v rámci dědického řízení (to byste asi nepředpokládala, že dům zrekonstruujete letos).

Situace, kterou popisujete, je poměrně komplexní, pokusím se odpovědět alespoň obecně.

Pokud byste vypořádávala spoluvlastnictví (ať už dohodou s ním, resp. jeho opatrovníkem, nebo u soudu nebo event. ještě v rámci dědického řízení - viz níže) v situaci, kdy by Váš bratranec byl vlastníkem 1/4 domu, pravděpodobně byste obecně musela hradit spoluvlastnický podíl odpovídající zhodnocené nemovitosti.

Opět obecně byste mohla "ochránit svou investici" pouze na základě nějaké Vaší pohledávky z titulu zhodnocení nemovitosti rekonstrukcí, a to vůči majiteli podílu v době, kdy k tomuto zhodnocení došlo, tedy vůči Vašemu strýci. Pokud by taková pohledávka existovala, měla byste ji uplatnit (přihlásit) v dědickém řízení po smrti strýce.

Je pak ale otázkou, na základě čeho by tato pohledávka měla vzniknout.

Ideálním řešením je samozřejmě dohoda se spoluvlastníkem na rekonstrukci včetně dohody o nákladech na tuto rekonstrukci, přičemž za strýcem byste pak měla pohledávku ve výši a se splatností, na které byste se dohodli.

Uvádíte, že se strýcem dohoda spíše nebude možná. V takovém případě byste mohla jako většinový vlastník strýce ve věci rekonstrukce přehlasovat - zákon mu však dává možnost obrátit se jako přehlasovaný vlastník na soud, pokud mu rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu. (Toto jeho právo zaniká, pokud byste se vůči strýci zavázala, že po něm nebudete požadovat, aby se na nákladech podílel a že mu nahradíte případnou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytla k tomu dostatečnou finanční jistotu.)

Pokud by tedy rekonstrukce byla tak či onak schválena všemi vlastníky, pravděpodobně by Vám vznikla pohledávka na podíl na nákladech rekonstrukce. Ale nepředpokládám, že taková situace je reálná.

Občanský zákoník v § 1136 dále stanoví:

"Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci."

Pokud tedy nejde o nutnou údržbu, obecně byste tak jako tak měla nárok pouze na podíl z částky, o kterou se zvýšila hodnota nemovitosti.

Pokud by strýc nesouhlasil ani s prováděním rekonstrukce bez rozhodnutí spoluvlastníků, má možnost opět napadnout rozhodnutí (dělat rekonstrukci) u soudu (§ 1128 občanského zákoníku). Umím si představit, že by i mohl žádat o vydání předběžného opatření, aby stavební práce neprobíhaly. Snaha rekonstruovat bez souhlasu strýce je tedy z mého pohledu poněkud riskantní. Bohužel neuvádíte, jestli strýc nesouhlasí pouze s převodem svého podílu nebo i se samotnou rekonstrukcí.

V dané situaci máte tedy v zásadě 2 možnosti

- s rekonstrukcí počkat, než bude dům celý Váš (tj. vypořádat spoluvlastnictví, event. i soudní cestou, ať již se strýcem nebo s jeho synem)

- získat od strýce souhlas s rekonstrukcí, provést ji a buď podíl na nákladech nebo podíl na zhodnocení nemovitosti pak uplatnit v dědickém řízení po strýci (s tím, že vznik této pohledávky a její výši budete muset prokázat; pohledávka také nesmí být promlčena).

Každopádně tato problematika je poměrně složitá a jde o majetek nemalé hodnoty, doporučovala bych Vám tedy řešit konkrétní možnosti a kroky s právním poradcem.

S pozdravem Eva Samešová, Občanská poradna Společnou cestou