Společnou cestou -

Dobrý den,

Váš dotaz obsahuje příliš málo informací, abych Vám mohl zodpovědět všechny Vaše otázky. Mohu proto odpovědět pouze obecně. Pokud byste měl zájem o konkrétnější radu, je možné se na naši poradnu obrátit osobně v konzultačních hodinách pro neobjednané klienty nebo si telefonicky domluvit termín konzultace. Zároveň doporučuji vzít s sebou všechny písemnosti vztahující se k dané problematice, zejména stanovy Vaše bytového družstva. Případně můžete využít služeb právníka zabývajícího se touto problematikou (naše poradna se věnuje především sociální oblasti, nikoli obchodním společnostem).

Pokud zůstanu v obecné rovině, tak v praxi bude záležet jakou právní úpravou, respektive stanovami, se Vaše bytové družstvo řídí. U nových družstevních bytů, které se stavějí v posledních letech, nárok na převod většinou je automaticky. U těchto družstev vzniká prohlášení vlastníka již od počátku a nárok na převod bytu do osobního vlastnictví je upraven přímo ve stanovách bytového družstva. Po splacení všech Vašich závazků vůči družstvu, je byt bezplatně převeden na vás.

Naopak členové starších bytových družstev už (na rozdíl od toho, jako to bylo v minulosti) žádný zákonný nárok na převedení bytu do osobního vlastnictví nemají. Záleží na členské schůzi družstva, jestli vám převod povolí. V tomto případě je pak jen na Vás, jak o výhodách převodu přesvědčíte ostatní členy a představenstvo družstva, viz viz http://www.radcenafinance.cz/finance/prevod-druzstevniho-bytu-do-vlastnictvi-a-jak-na-to/

Rovněž není jasné, co myslíte pod vyjádřením "chtěli bychom žít pod hlavičkou družstva"?

Co se týká možnosti prodat byt, potom není obvyklé, aby členové SVJ k tomu museli dávat souhlas, dohodou je to zřejmě možné upravit, ale pochybuji, že by na tuto podmínku přistoupili všichni členové SVJ a rovněž mi není jasné z čeho tuto informaci čerpáte (ze zákona?, ze stanov?...).

Co se týká možnosti skoupit společné prostory domu jediným členem SVJ, který tím dosáhne majoritní pozice při hlasování, tak to není možné, protože příslušenství k bytu nelze převádět (prodejem, dědictvím, darem apod.) samostatně; tvoří vždy jeden předmět převodu spolu s bytem. Pokud by tedy chtěl někdo získat více hlasovacích práv, musel by skoupit spolu se společnými částmi domu i byty.

Poslední Vaše otázka není ani tak naivní jako poněkud nejasná. Pokud Vám jde o to, zda případní další zájemci se budou moci ucházet o převod bytu do OV, tak odpověď zní ano, avšak bude muset znovu proběhnout proces hlasování členské schůze družstva, prohlášení vlastníka, jednotky by již měly být vyčleněny z předchozího jednání (byty v domě musí být vymezeny jako samostatné bytové jednotky i přesto, že každý z obyvatelů domu nemusí o převod zažádat; část bytů potom zůstává ve vlastnictví družstva, část je ve vlastnictví jednotlivých členů) a zápis do KN. Pokud takovéto právo nezakládají stanovy BD již od počátku - časté u novějších BD) a členové družstva neodhlasují rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví, neexistuje žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat, viz https://finance.idnes.cz/jak-z-druzstevniho-bytu-udelate-byt-v-osobnim-vlastnictvi-par-/pujcky.aspx?c=A080720_124027_viteze_hla

Co se týká možnosti nezaložit SVJ, tak v zásadě to podle zákona možné není, nicméně již jsem se ve své (jiné) praxi setkal se situací, že tomu tak v jednom případě fakticky bylo. Případné nezaložení SVJ může vést k blokaci zápisu do katastru nemovitostí při převodech vlastnického práva k dalším jednotkám v domě. Nicméně pokud by přesto k založení nedošlo a nebyli jste donuceni SVJ založit (např. v důsledku pochybení KN), nebo by k němu došlo a následně bylo zrušeno, domnívám se, že v takovém případě by záleželo i na postoji družstva, zda by se s vlastníky domluvilo na nějakém modu vivendi (způsobu soužití), včetně úhrady nákladů, nebo by protiprávnost napadlo u soudu...pokud by došlo nezaložením SVJ k poškození něčích práv a vzniku škody, mohl by se poškozený (např. BD) domáhat náhrady škody po všech vlastnících, kteří nesplnili svoji zákonnou povinnost SVJ založit. Dále hrozí i trestní odpovědnost za zkreslování údajů o stavu stavu hospodaření a jmění podle § 254 odst. 1 trestního zákoníku: "Kdo nevede účetní knihy, zápisy nebo jiné doklady sloužící k přehledu o stavu hospodaření a majetku nebo k jejich kontrole, ač je k tomu podle zákona povinen, kdo v takových účetních knihách, zápisech nebo jiných dokladech uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje, nebo kdo takové účetní knihy, zápisy nebo jiné doklady změní, zničí, poškodí, učiní neupotřebitelnými nebo zatají, a ohrozí tak majetková práva jiného nebo včasné a řádné vyměření daně, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti.“

Obecně však by právní ošetření celé záležitosti převodu DB do OV, založení SVJ i způsob soužití s BD mělo být činěno ve spolupráci se specializovaným advokátem, což bych Vám rovněž doporučil.

S pozdravem Jan Petr Kosinka