Společnou cestou -

Dobrý den,

problematika balkónů je poměrně živá a lze se setkat s různými názory.

Zákon o vlastnictví bytů v ustanovení § 2 písm. g) stanoví, že se pro účely zákona společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

Toto ustanovení bývá vykládáno různě:

Na jedné straně zde budeme mít balkóny přístupné ze společných prostor, tudíž jednoznačně společně užívané a na druhé straně balkóny přístupné pouze z konkrétní bytové jednotky a užívané proto vlastníkem příslušné jednotky.

Podle některých názorů by se proto rozdělily balkóny na dvě skupiny. Společně přístupné balkóny jsou společnou částí domu, ostatní balkóny jsou ve vlastnictví vlastníků konkrétních bytových jednotek.

Některé názory se však s tímto nespokojují a dále rozebírají, zda je možné, aby balkón užíval pouze vlastník jednotky, z kterého je na balkón přístup. Balkón je součástí pláště domu, spoluvytváří vzhled budovy jako celku, je konstrukčně spojen s obvodovými zdmi, může plnit úlohu zastřešení balkónu v nižším patře atd. Ve výsledku tak můžeme i u balkónů přístupných pouze z jednoho bytu docházet k závěru, že balkón jako konstrukční prvek je společnou částí domu, ale balkón jako užitný prostor je ve vlastnictví vlastníka příslušné bytové jednotky. Situace je podobná jako u místnosti bytu, kdy vlastník jednotky nevlastní podlahu jako konstrukční prvek, ale pouze podlahu ve smyslu krytiny a prostoru.

Osobně zastávám názor, že balkón jako konstrukční prvek je společnou částí domu bez ohledu na způsob vymezení v prohlášení vlastníka. Za součást konstrukce balkónu lze následně považovat též zábradlí. Oba tyto závěry nalezneme též v publikovaném rozhodnutí Krajského soud v Hradci Králové [č. j. 52 Ca 25/2003-80]. Nutno ovšem dodat, že toto rozhodnutí bylo následně Nejvyšším správní soudem zrušeno [č.j. 1 As 2 / 2004 - 214]. Nejvyšší správní soud vyšel z toho, že pro otázku vlastnictví je rozhodující, jakým způsobem vymezí vlastník bytovou jednotku v tzv. prohlášení vlastníka, na jehož základě se jednotlivé bytové jednotky vkládají do katastru nemovitostí. Nejvyšší správní soud vycházel z toho, že balkón, na nějž je přístup pouze z jedné bytové jednotky, není ze zákona automaticky částí domu určenou pro společné užívání.

Z pohledu argumentace Nejvyššího správního soudu by proto bylo rozhodující zjistit si, zda a jak ve Vašem případě řešilo balkóny prohlášení vlastníka.

V praxi společenství vlastníků bytových jednotek řeší, jak se vypořádat s tím, že ze společného balkónu má větší užitek ten vlastník bytové jednotky, který má na něj výhradní přístup, než ostatní vlastníci jednotek. Je mi známo, že si některá společenství do stanov vložila ustanovení, podle kterého se z ploch balkónů odvádí příspěvek do fondu oprav. Jindy se bylo možné setkat s tím, že vlastníci, kteří neměli balkóny, byli kompenzováni z fondu oprav proplacením oprav či úprav bytové jednotky atd. I zde platí, že společenství vlastníků bytových jednotek je především společenství a proto by se mělo na řešení situace domluvit.

Není-li domluva možná a stanovy k tomuto nic nestanoví, je dle mého názoru možné maximálně zkusit žalovat na to, že společenství použilo prostředky určené na opravy společných částí domu na balkóny v osobním vlastnictví některých vlastníků. Přičemž by muselo být zároveň argumentováno, že balkóny nejsou společnými částmi domu, což byste podle současné praxe mohl opřít o to, že jsou balkóny uvedeny v prohlášení vlastníka jako součást bytových jednotek. Společenství by se pak žalobě bránilo tvrzením, že o společné části domu jde. Výsledek případného soudního sporu si nedovolím odhadovat.

Vzhledem k tomu, že nejsme poradna specializovaná na problematiku bytů, lze doporučit v dané věci konzultovat i jiné organizace. Této problematice se věnuje např. Sdružení bytových družstev a společenství vlastníku - viz. http://www.bytovadruzstva.cz/index.php4.

Za Občanskou poradnu Jižní Město Ondřej Načeradský.