Společnou cestou -

Dobrý den,

z Vámi uvedených informací vyplývá, že jste za trvání manželství nabyla s bývalým manželem mj. bytovou jednotku, kterou nyní obýváte Vy, přítel a dcera. Také zmiňujete, že vypořádání společného jmění manželů neproběhlo. Budu se nyní snažit zodpovědět na Vámi položené otázky.

1.)V případě kdy nedošlo do tří let od zániku společného jmění manželů k jeho vypořádání dohodou, nebo nebyl-li do tří let od jeho zániku podán návrh na jeho vypořádání rozhodnutím soudu, platí ohledně movitých věcí, že se manželé vypořádali podle stavu, v jakém každý z nich věci ze společného jmění manželů pro potřebu svou, své rodiny a domácnosti výlučně jako vlastník užívá. O ostatních movitých věcech a o nemovitých věcech platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné. Totéž platí přiměřeně o ostatních majetkových právech, pohledávkách a závazcích manželům společných.

Z uvedených informací vyplývá, že předmětný byt již v podílovém spoluvlastnictví je, navzdory tomu že v katastru je veden jako bytová jednotka v SJM.

V tuto chvíli by bylo tedy na místě upozornit příslušný Katastr nemovitostí na skutečnost, že bytová jednotka již není předmětem SJM, ale že se díky nevypořádání SJM ocitla v podílovém spoluvlastnictví. Nelze vyloučit, že bude Katastr nemovitostí požadovat, aby tuto skutečnost potvrdil soud tj. poté by bylo potřeba podat k místně příslušnému soudu žalobu na určení, že vzhledem k absenci dohody či soudního vypořádání došlo ze zákona ke vzniku podílového spoluvlastnictví.

2.) Je důležité si uvědomit, že se nyní ocitáte v režimu podílového spoluvlastnictví, kde platí následující pravidla: "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud."

Jinými slovy: V případě kdy byste se rozhodovala o provedení plánované rekonstrukce, bylo by vhodné získat souhlas druhého spoluvlastníka včetně dohody o hrazení nákladů. Ideálně by bylo vhodné tyto skutečnosti upravit písemnou dohodou. Dohoda spoluvlastníků o úhradě vynaložených nákladů může mít různou formu a nemusí se jednat pouze o vymezení podílů formou finančního vyrovnání mezi spoluvlastníky. Soudní praxe připustila i uzavření dohody, podle které některý ze spoluvlastníků ponese náklady investic do společného domu a druhý spoluvlastník mu za to umožní v nemovitosti bydlení.

Vzhledem k tomu že Vaše podíly jsou nyní 50:50, není možné, abyste se vzájemně přehlasovali. Není-li "rekonstukce" pouze objektivně nezbytná údržba, neměla byste se do ní pustit bez toho, abyste si vyžádala souhlas soudu, jelikož v opačném případě by se bývalý manžel mohl dožadovat rozhodnutí soudu, že rekonstrukce nebyla nezbytně nutná a Vy jste k ní neodovoleně přistoupila bez jeho souhlasu.

Pokud byste v posledně jmenované siutaci neobstála, mohl by po Vás bývalý manžel teoreticky požadovat i to, abyste byt vrátila do původního stavu a rozhodně byste po něm nemohla požadovat příspěvek na úhradu nákladů.

Obhájila-li byste tvrzení, že se jednalo o nezbytně nutnou rekonstrukci, mohla byste požadovat požadovat započtení poloviny nákladů vynaložených na rekonstrukci z titulu bezdůvodného obohacení (nebylo zde rozhodnutí, pro které by musel bývalý manžel přispět, ale šlo o nezbytnou investici, ze které mu vznikl prospěch).

Ještě trochu jiná situace by nastala, pokud by bylo nutné danou rekonstrukci realizovat z důvodu, že byla odhlasovaná v rámci SVJ. Nešlo by tudíž o Vaše rozhodnutí coby spoluvlastníků dotčené bytové jednotky, ale o rozhodnutí SVJ, kterým jste oba společně vázáni. Tehdy byste byli povinna oba na ni přispět rovným podílem. Pokud by bývalý manžel svůj „díl“ nezaplatil a celou částku jste uhradila Vy, opět byste po něm mohla příslušný díl obratem vymáhat.

Ohledně nákladů spojených s údržbou bytu, je potřeba vycházet z toho, že oba dva vlastníci jsou povinni se podílet na svých povinnostech tj. mezi které patří i úhrada zmiňovaných nákladů v rozsahu svých podílů. Pokud by tak příslušný spoluvlastník nečinil, mohou tuto povinnost po něm ostatní spoluvlastníci vymáhat. Opět by bylo na místě režim úhrady nákladů spojených s provozem bytové jednotky zkusit upravit dohodou viz výše nebo v krajním případě ji vymáhat soudní cestou. Dle dotazu předpokládám, že v současnosti mezi Vámi nějaká ústní dohoda je a lze očekávat, že bývalý manžel bude tvrdit, že dohoda o zmiňovaných 3 500 Kč zohlednila i tuto povinnost (v případě sporu může být oboustraně problematické prokazovat obsah ústní dohody a proto lze doporučit do budoucna situaci řešit dohodou v písemné formě).

Je třeba upozornit, že případná práva z investic, oprav atd. se promlčují, takže v žádném případě nelze "jednoho dne" požadovat vyšší díl prodejní ceny s tím, že jsem do bytu "kdysi" investoval více než druhý spoluvlastník.

3.) Ptáte se, jaké možnosti má bývalý manžel ohledně přístupu do bytu. Vzhledem k tomu že i nadále je spoluvlastníkem nemovitosti, má právo vstoupit do bytu a užívat jej ve stejné míře jako Vy, není-li doložitelné, že jste se dohodli takovým způsobem, že vstupovat do bytu bez Vašeho souhlasu nesmí (opět otázka prokazatelnosti ústní dohody - pokud byste jí nebyla schopna prokázat, nebylo by bývalému manželovi možné ve vstupu a užívání bytu bránit).

V případě že by manžel chtěl svůj spoluvlastnický podíl prodat, je vůči Vám vázán předkupním právem. To znamená, že je povinen Vám učinit písemnou nabídku pro prodej svého spoluvlastnického podílu. Teprve v situaci, kdy byste nabídky nevyužila (ve lhůtě 2 měsíců od doby doručení nabídky), mohl by svůj podíl za stejných podmínek nabídnout k prodeji dalším zájemcům (v případě změny podmínek Vám musí být znovu přednostně nabídnout).

Pokud by však došlo k tomu že bývalý manžel by trval na zrušení spoluvlastnictví a následném prodeji bytové jednotky, přičemž Vy byste s tímto postupem nesouhlasila, bylo by na něm, aby se obrátil na příslušný soud s návrhem na zrušení spoluvlastnictví. Obecně lze říci, že kromě rozhodnutí soudu Vás nikdo nemůže donutit k prodeji svého podílu.

V případě dalších či doplňujících dotazů se na nás můžete znovu obrátit.

S pozdravem

Petra Skuhrová

Občanská poradna o. s. Společnou cestou