Společnou cestou -

Dobrý den,

pro určení pravidel, podle kterých se řeší Vaše spoluvlastnické vztahy je v první řadě na místě vyjasnit, jestli jde o obyčejné podílové spoluvlastnictví (jednotky jsou vymezeny fakticky, ale z hlediska katastru nemovitostí nejsou zapsány samostatně a pouze zde najdeme informaci, že nemovitost (jako celek) je předmětem podílového spoluvlastnictví) nebo o situaci, kdy jsou skutečně v domě právně vymezeny jednotky (v katastru jsou zapsány jednotlivé bytové či nebytové jednotky a společné části domu v podílech podle dotčených jednotek) a jde tudíž o tzv. bytové spoluvlastnictví.

Z dotazu není možné jednoznačně dovodit o kterou variantu se jedná (zmínka o vlastnictví poloviny domu by odpovídala první variantě, zmínka o vlastnictví jednotek pak variantě druhé).

Pokud by se šlo o první variantu klasického podílového spoluvlastnictví, je třeba vycházet z ustanovení § 1115 OZ a následujících. Podílové spoluvlastnictví dvou spoluvlastníků se stejnými polovičními podíly v praxi funguje v zásadě jen pokud se dotčení +/- dokáží dohodnout. Správa společné věci totiž vychází z hlasování, přičemž u běžné správy je třeba nadpoloviční většina a významných záležitostech je třeba dvoutřetinová.

V situaci kdy oba spoluvlastníci disponují stejnými 1/2 podíly se lze logicky buď dohodnout a tudíž dosáhnou 100 % hlasů, nebo se potřebné většiny nedá dosáhnout. Následně pak nezbývá než se ohledně správy společné věci obracet na soud, což není příliš praktické, takže ve výsledku buď "nějak" spoluvlastnictví funguje na nejnižším společném součiniteli, nebo se spíše než k neustálým soudním sporům o správě věci přistupuje k podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví.

V případě druhé varianty, kdy se jedná o tzv. bytové spoluvlastnictví, se použijí ustanovení § 1158 OZ a následující. Situace je o něco jednodušší, jelikož každý vlastníte své jednotky a řešit je třeba pouze společné části domu a právní úprava je zde již psaná konkrétně na spoluvlastnictví domu (zatímco obecná úprava spoluvlastnictví v zásadě neřeší, jestli se jedná o spoluvlastnici knihy, auta nebo továrny). Z hlediska správy domu a pozemku má bytové spoluvlastnictví dvě varianty - správu bez vzniku společenství vlastníků a správu skrze společenství vlastníků.

Ve Vašem případě by potenciálně šlo o správu bez vzniku společenství (pouze čtyři jednotky a dva vlastníci) takže vyjdeme z ustanovení § 1191 a následujících.

Podíl na společných částech domu se určuje podle podlahové plochy, takže zde byste zřejmě neměli stejné podíly, nicméně vyloučit samozřejmě nelze ani to, že by skutečně podlahové plochy a tudíž i podíly byly přesně stejné. Pokud by totiž některý z vlastníků jednotek měl na společných částech domu větší než poloviční podíl, stal by se dle ustanovení § 1192 OZ správcem. V případě rovnosti podílů byste se totiž buď museli dohodnout na volbě správce, či se vzhledem k pasové situaci obrátit se žádostí na určení správce soud. Správce je ze zákona oprávněn činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, ohledně ostatních věcí potřebných pro správu společných částí domu a pozemku se však opět v principu musíte dohodnout - správce totiž v zásadě svolává vlastníky jednotek k rozhodnutí a používá se úprava shromáždění u společenství vlastníků (takže opět potřebujete většinu...).

U bytového spoluvlastnictví by tudíž mohla být situace relativně příznivá, pokud byste ve skutečnosti neměl poloviční, ale byť nepatrně větší podíl. Pokud by však podíly byly stejné, je situace problematická, jako bylo výše popsáno u "čistého" podílového spoluvlastnictví akorát s tím rozdílem, že řešíme "jen" společné části domu a pozemek, jelikož samotné jednotky jsou předmětem výhradního vlastnictví.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.