Společnou cestou -

Dobrý den,

každý ze spoluvlastníků si může se svým podílem nakládat jakkoliv (v rámci zákona). Tedy, pokud druhý spoluvlastník chce prodat svůj podíl někomu jinému, máte velmi omezené možnosti jak mu v tom "zabránit".

Nový občanský zákoník upravuje tzv. předkupní právo: pokud jeden ze spoluvlastníků převádí svůj podíl, je povinen jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům věci. Ovšem je třeba, aby spoluvlastnictví bylo založeno tak, aby spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. své podíly zdědili). Toto předkupní právo má spoluvlastník pouze 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo spoluvlastník nemá, pokud druhý spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Vzhledem k tomu, že uvádíte, že se o nemovitost staráte již 25 let, domnívám se, že toto nebude Váš případ.

Jako spoluvlastník máte možnost (pokud nejste schopni se s druhým spoluvlastníkem dohodnout, což se zdá, že nejste) podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví. Způsoby vypořádání jsou stejné jako při dohodě (teoreticky rozdělení věci, které u Vás nepřichází v úvahu, dále předvedení podílu a vyplacení a nakonec prodej věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky). Vy byste tedy v žalobě požadoval převedení podílu druhého spoluvlastníka na Vás, a to za přiměřenou náhradu (pokud byste se na ní nedohodli, vyšel by soud z ceny určené soudním znalcem) Soud bude při rozhodování zkoumat postoj druhé strany - teoreticky by totiž mohla přijít s tím, že naopak ona chce vlastnit celou nemovitost a Vy máte být vyplacen. Pokud na to nedojde a pouze jeden ze spoluvlastníků nabízí, že vyplatí druhého (a jde jak již bylo zmíněno o nedělitelnou věc), soud přiřkne nemovitost za stanovenou (či dohodnutou) náhradu. Prodej nemovitosti se použije až jako poslední možnost, pokud ani není možné smysluplné rozdělení ani nikdo ze spoluvlastníků není ochoten a schopen druhého vyplatit z podílu.

Pokud v době od podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví do rozhodnutí o ní druhý spoluvlastník svůj podíl prodá třetí osobě, pak byste Vy, jako žalobce, měl navrhnout soudu podle § 107a odst. 1 občanského soudního řádu, aby "ten, kdo převzal výkon vlastnického práva k majetku, o nějž v řízení jde, vstoupil do řízení na místo dosavadního účastníka." K tomu není třeba souhlasu žalovaného nebo toho, kdo má vstoupit na jeho místo. Pokud by Vám soud vyhověl, řízení by dále pokračovalo s tím, že by se změnila osoba spoluvlastníka a tedy i žalovaného.

Co se týká nákladů, které jste vynaložil na rekonstrukci nemovitosti: Při správě společné věci je vhodné, pokud se na úhradě nákladů spoluvlastníci domluví. V dotaze zmiňujete, že náklady na opravy měly jít z nájmu opravené části - pokud jste schopen prokázat tuto dohodu, mohla by následně vázat nejen současného, ale i budoucího spoluvlastníka. Jinak by náklady měli hradit spoluvlastníci společně podle výše svých podílů.

Ovšem zákon počítá také s případy, kdy jeden ze spoluvlastníků bez vyrozumění a souhlasu ostatních provede investice do věci - i v takovém případě má nárok na určitou náhradu vynaložených výdajů. Pokud šlo o náklady, kterých bylo třeba k záchraně věci (např. oprava střechy, kterou zatékalo), máte nárok na náhradu nutných výdajů. Pokud šlo o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu (např. nová okna v domě), máte nárok na poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci. Bude na Vás prokazovat o které z těchto nákladů šlo, jaká byla jejich výše, atd. V tomto ohledu by bylo vhodné vyhledat advokáta (www.cak.cz), který by mohl lépe zhodnotit, co jste z investic a dohod kolem jejich provedení schopen prokázat.

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Markéta Vávrová, Občanská poradna Společnou cestou.